Brf Ljungbyhus

Föreningen har gjort en tilläggsbeställning till pågående renovering av tak och fasader.

Den expert som vi anlitar för kontroll av balkongerna har rekommenderat att vi ska bila bort den så kallade finsatsen, det övre skiktet av balkongerna, för att kunna få en uppfattning av tillståndet på konstruktionsbetongen dvs. den betongplatta som bär upp balkongen. Detta arbete är nu beställt och ska utföras av K-Fasader. Vidare har vi beställt en blästring av balkongernas framsidor. Detta görs även för att kunna se eventuella skador.

Det innebär att alla klinkerplattor eller annan beläggning som finns på era balkonger tas bort tillsammans med det översta betongskiktet. På balkongerna kommer det sedan gjutas en ny tunn platta ovanpå den befintliga bärande betongplattan. De balkonger som har skador i bärande delar kommer att behöva repareras. Finns det mer omfattade skador som påverkar armeringen kan balkonger behövas rivas helt och en helt ny platta gjutas. Vi hoppas naturligtvis att vi ska slippa detta.

När balkongerna väl är färdiga kommer det inte vara tillåtet att lägga på några klinkers eller liknande. Styrelsen kommer att senare lämna lite olika förslag till lösningar. Vi vill även göra medlemmar uppmärksamma på att balkongerna är föreningens ansvar och enskild medlem får inte själv besluta om vilken ytbeläggning som ska finnas på balkongen. Syftet är att minska framtida problem med fuktinträngning med skador på armering och betong. 

Det finns säkert många medlemmar som ogillar att vi måste renovera balkongerna. Några av er har kvar originalplattorna från 50-talet och andra har själva lagt klinker eller annan beläggning. Vi instämmer och beklagar. Styrelsen är dock helt enig med den expertis vi anlitar och följer deras rekommendationer.

Kostnaden att riva ytskiktet ligger inom ramen för vad som redovisades vid informationsmötet, dvs maximalt 2 miljoner kr. Om någon balkong måste rivas tillkommer extrakostnader för detta.  Förutsatt att det inte blir några omfattande betongreparationer med hel omgjutning kommer tidplanen att hållas.

85 mm regn lär ha kommit på några morgontimmar. Tack alla medlemmar som ställde upp och gjorde så att skadorna blev begränsade.

Vi har fått in vatten på olika ställen i fastigheten men nu bör läget vara under kontroll. Hissen i trappa A slutade fungera under några timmar på förmiddagen men går nu som den ska. Piskbalkongen i trappa A fylldes med vatten som spreds i hela trappuppgången. Källargången och entréerna fylldes också med vatten. I några lägenheter i trappa B har vatten kommit in genom en rörslits i ytterväggen. Vi fick även in vatten på vinden.

Har ni fått skador vill vi att ni meddelar styrelsen via mail eller en lapp i brevlådan.

Vi har idag söndag anmält skadorna till Folksam och det ska komma en skadereglerare förhoppningsvis redan i morgon. Med några undantag har vi trots allt klarat oss rätt så bra. En boende på Köpenhamnsvägen berättar om en halv meter vatten i hela källaren.

Styrelsen ser över kärlen i vårt miljörum och ska öka kapaciteten för plastförpackningar.

Men när det är fullt är det fullt. Var snäll och släng plasten i det vanliga avfallet när behållaren är fylld. Plasten kommer då att brännas och gör därmed trots allt nytta genom att den ger fjärrvärme och el.

Informationsmöte 21 augusti 2014

Vårt informationsmöte var välbesökt och runt 50 personer var på plats i restaurang Tuppen på Tessins väg.

Inledningsvis berättade Pelle Hardebo från K-Fasader om byggföretaget och om uppdraget i stort. Därefter fick medlemmar ställa frågor till Pelle som handlade om allt från tidplaner till tekniska frågor. Nedan ser ni ett sammandrag av frågorna och Pelles svar.

Efter frågestunden redogjorde Claes Wessberg, styrelsens projektkoordinator, för upphandlingsprocessen och ekonomiska frågor kopplat till projektet. En sammanfattning av Claes genomgång hittar ni här (länk).

Varför spärrar ni balkongdörrarna med ett järn från utsidan som gör att vi får hål i aluminiumprofilen? Kan ni inte bara ta bort handtagen?

Anledningen till att dörrarna spärras är att det är ett myndighetskrav för att klara säkerheten. Det räcker inte med att ta bort handtagen. De hål som blir av skruvarna kommer att täckas med vita popnitar.

 Hur kommer ni att täcka fönstren och får vi öppna dem?

Fönsterna kommer att täckas helt med plast och ska inte öppnas. 

Ska balkongerna göras vid?

K-Fasaders bedömning är att ytskiktet på alla balkonger behöver tas bort och därefter bör en ny s.k. finsats läggas på. Detta innebär att alla balkonger som idag har klinker blir av med dessa. För närvarande arbetar en expert med att göra en undersökning av balkongerna för att kunna avgöra vilken status de har. Det är viktigt att avgöra hur bra konstruktionsbetongen är (det är den betong som håller upp hela balkongen).

Styrelsen för Brf Ljungbyhus kommer att ta ett beslut när det finns en rapport. Vilken ytbehandling som balkongerna ska få efter en eventuell renovering är inte beslutat. Styrelsen kommer att välja den lösning som tekniskt sett är bäst och som experter rekommenderar.

(Kommentar från styrelsen: Det är föreningen som ansvarar för balkongerna och medlem har inte rätt att själv besluta om vilken ytbeläggning som ska finnas. Olika typer av mattor som läggs direkt på betongen är direkt olämpliga eftersom de håller kvar fukten i konstruktionen och riskerar att skada armering och konstruktionsbetong. Trall som ger golvet möjlighet att torka upp är däremot tillåtet. Mer information kommer att lämnas om och när renovering av balkongerna blir aktuellt.)

Kommer ni att lägga in värmekablar i hängrännorna för att minska risken för isbildning under vintern?

 Några värmekablar finns inte med i upphandlingen.

(Kommentar från styrelsen: Frågan är noterad av styrelsen och kommer att tas upp på nästa byggmöte.)

 Ska balkongräckena bytas?

 Nej. De förvaras på ställningarna under byggtiden och ni kommer att få tillbaka de som suttit på er balkong.

Finns det inte en större risk för inbrott med tanke på byggställningarna?

Jo, inbrottsrisken ökar. Se till att ni har fönsterna stängda. K-Fasader arbetar endast vardagar mellan 7-16. Personer som befinner sig på ställningarna under andra tider ska hållas under uppsikt. Om K-Fasader behöver arbeta på andra tider än vad som sagts kommer detta meddelas i förväg. K-Fasader vill även göra alla boende uppmärksamma på att det är absolut förbjudet att gå upp på byggnadsställningarna om man inte tillhör byggföretaget eller har speciellt tillstånd från arbetsmiljöansvarig på plats.

Kan krokar som vi har monterat på väggarna på balkongerna sitta kvar?

Vår uppmaning är att ni tar ner sådant som ni vill behålla och sätta upp efter renoveringen.

Vad är det för tegelpannor som kommer läggas på taket?

 Allt tegel kommer att vara nytt och färgen blir röd. Integrerat med det nya tegeltaket kommer det att monteras modern säkerhetsutrustning som uppfyller dagens arbetsmiljökrav. 

 Kommer fasaden tvättas efter fogning?

Ja, efter fogning kommer fasaden tvättas med en särskild lösning för att få bort missfärgningar.

Vi har en antennsladd som ligger på fasaden?
Vi har en lampa på vår balkong med tillhörande elsladd och uttag.
Kan vi låta detta vara kvar?

 Ja

(Kommentar från styrelsen: Antennsladdar ska dras inne i lägenheten och inte ute på fasaden.)

 Ska balkongerna målas på undersidan?

Alla balkonger kommer att blästras på undersidan så att all tidigare färg tas bort. Hur ytan sedan ska behandlas är inte beslutat och ingår inte i upphandlingen.

När ska renoveringen vara färdig?

Om tidplanen håller ska arbetet vara färdigt i december före julhelgen.

Detta meddelande gäller medlemmar med balkonger på gaveln i söderläge.

K-Fasader har önskemål om att påbörja arbetet med fasaden mot söder redan i slutet av denna vecka. Detta betyder att alla medlemmar med balkonger i söderläge ombeds att tömma dessa så fort som möjligt. Har ni något på golvet som ex. trall ska de tas bort. Detta gäller även markiser av olika slag.

Har ni ingen möjlighet att rensa balkongen kommer byggföretaget tillfälligtvis flytta ut sakerna på byggnadsställningen.

Styrelsen ber om ursäkt för ändringarna i tidplanen men vi tycker att det är bra om arbetet kan påbörjas så att byggtiden blir så kort som möjligt.

Byggnadsställningarna håller nu på att monteras och det dammar och ryker när ställningen ska fästas i fasaden. Har ni ömtåliga saker på balkongen är det bra om ni redan nu flyttar på dessa.

Mats Hernvall lämnade styrelsen den 30 juli. Enligt 18 § i föreningens stadgar ska styrelsen ha minst 3 ledamöter och efter Mats slutat återstår 5 ledamöter. Styrelsens beslut är att arbeta vidare med 5 ledamöter fram till stämman 2015.

Som ni säkert sett har våra byggare, K-Fasader, börjat lasta av material till de byggnadsställningar som kommer att sättas upp med början vecka 32. Arbetet omfattar följande:

1. Omläggning av taket.
2. Omfogning av tegelfasader.
3. Kontroll av balkonger och ev renovering.

Tömning av balkonger

Alla balkonger ska vara helt tömda senast 24 augusti. De medlemmar som har stora krukor kan placera dessa inne i buskaget vid det västra garaget (se bilden).

Balkongmöbler kan placeras i det inre källarrummet som idag används för långtidsparkering av cyklar. Rummet finns trappa B, bredvid tvättstugan. Alla möbler ska märkas med ert namn eller lägenhetsnummer.

Container 

Sopcontainer sätts ut på gästparkeringen den 11 – 18 aug (månd -månd). Låsen till containerns luckor öppnas med samma nyckel som går till tvättstugorna.

I containern får inte något miljöfarligt avfall läggas. Miljöfarligt avfall är t. ex.

• saker med elektriska sladdar
• elektronik
• batterier
• lampor och lysrör
• färger och lösningsmedel

Vinden

Plast för att täcka ömtåliga föremål som ni har i era vindsutrymmen finns nu utanför vindsdörrarna på våning 8. Föremål som ligger på takstolarna behöver inte tas bort (något som tidigare meddelats). Är de ömtåliga måste de dock täckas för att inte skadas.

Injustering av ventilation

Injustering av ventilationen var planerad att genomföras redan i juni. Rensningen av kanalerna tog dock längre tid än beräknat och därför måste slutförandet av ventilationsarbetet göras efter renoveringen av tak och fasader. Förhoppningsvis kan arbetet göras i december.

Informationsmöte den 21/8 2014

Informationsmöte för alla medlemmar i föreningen kl 19:00 i samlingslokal Tuppen, Tessins Väg 10C. För att kunna beställa fika behöver vi veta hur många som kommer. Om ni inte redan anmält er kan ni göra detta genom att lämna en anmälan i föreningens brevlåda (källaren trappa A).

Byggledning

Föreningen har anlitat Epcon KPA Konsult AB som projektledning. Föreningens kontaktperson är Claes Wessberg (ordförande i föreningens styrelse). Frågor till styrelsen lämnas antingen via mail, info@brfljungbyhus.se eller via brev i föreningens brevlåda.

Brf Ljungbyhus har upphandlat en välbehövlig renovering av tak och fasader med start direkt efter sommaren 2014. Arbetet som skall genomföras är en komplett renovering av tak och fasad, kontroll/eventuell renovering av balkonger, samt byte av fönster i de gamla kontorslokalerna på plan 8. Byggperioden är planerad till vecka 32 – 50. Arbetet kommer att innebära störningar och olägenheter för alla i föreningen men vi försöker göra allt för att minimera obehaget.

Allmän information om arbetet

• Buskar och planteringar runt huset beskärs alternativt flyttas, klart ca vecka 32-33.
• Byggbodar och arbetsutrustning kommer att ställas på vår tomt vilket kommer att begränsa användbarheten.
• Ställningar, som också plastas in/skyddas, byggs med start vecka 32 runt hela huset. Fönster, karmar, mm. skyddas/plastas för att inte skadas. Detta innebär att utsikt från alla fönster kommer att vara starkt begränsad i hela byggperioden.
• Alla balkongräcken monteras ned och balkongerna låses. Detta betyder att balkongerna inte kan användas under hela byggperioden.
• Balkongerna kommer att inspekteras av konstruktör för planering av eventuella ytterligare åtgärder.
• Alla fasaders tegelskarvar fräses och lagas.
• Tak renoveras och läggs om med nya tegelpannor, nya plåtar, ny skyddsutrustning och nytt avvattningssystem (hängrännor och stuprör) samt nya fönster i den tidigare kontorsdelen på plan 8.
• Själva bygg och renoveringsarbetet startar i vecka 34. Det kommer i perioder att bullra och bli mycket smutsigt.

Medlemmarnas förberedelser, klart absolut senast i vecka 34, dvs. söndag 24/8-2014

Balkonger och uteplatser på markplan

• Alla balkonger/uteplatser skall vara helt tömda.

Vindsförråd – plastrullar och tejp sätts ut på vinden vecka 32-33.

• Täck över och skydda allt som finns kvar i förråden då det
  kommer att yra mycket byggdamm i luften
• Känsliga saker flyttas lämpligen till annan lokal
• Saker som förvaras på takstolar eller utanför förråden måste flyttas in i förråd eller till annan plats

Informationsmöte torsdagen den 21/8 2014, 19:00 i samlingslokal Tuppen, Tessins Väg 10C.

• Informationsmöte och byggstartsmöte för alla medlemmar i föreningen. Ställningarna skall nu vara resta, arbetet startat och styrelsen presenterar projektet tillsammans med våra byggkonsulter. Passa på att ställ alla frågor ni kan tänkas ha.
• Information om renoveringen kommer löpande på hemsidan. Informationsbrev eller viktig info delas ut i pappersform 1 gång per månad eller vid behov.
• Kontaktpersoner och byggplatsansvariga under byggperioden meddelas på informationsmötet den 21/8 – 2014. Vid frågor fram till dess kontakta Mats Hernvall Mobil: +45 4049 8909 eller e-post: mats.hernvall@gmail.com.

Vår extra tvättstuga, spontantvättstugan, har nu varit igång i ett halvår. Tvättstugan har varit utnyttjad till 32 % (230 tillfällen av 734 möjliga bokningstider). Totalt 29 medlemmar har utnyttjat tvättstugan vid minst ett tillfälle. Utöver detta har tvättstugan använts av vår hyresgäst i källaren och Ultra Clean.